2024-01-08 09:50:56 来源：1569下载站 作者：小何
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随着城市化的快速推进，住宅小区物业管理已成为城市管理的重要组成部分，同时也是衡量城市品质的重要指标。由于物业管理服务水平参差不齐、小区品质差异化、管理体制不顺等问题，小区业主与物业公司的矛盾日益突出，尤其是老旧小区，业主无理由拒缴物业费或物业公司因经营成本高而直接撤出小区的现象时有发生。如何破解小区物业管理难题，更好地提升居民的安全感和满意度，已然成为一个重要的民生问题。
一、基本情况
以目前老旧小区量最大的招宝山街道为例，招宝山街道辖区内共有58个住宅小区(不包括散居楼群)，总建筑面积226.73万平方米;其中老小区33个、占比57%，总建筑面积达140.19万平方米、占比62%;即不管是从个数上看，还是从建筑面积上看，辖区内近六成的小区都是老旧小区，这还不包括散落在各片区的散居楼群。由于历史原因，几乎所有的老旧小区均无专项维修基金，物业服务用房和经营用房均存在配备不足的情况，无法有效补充老旧小区日常物业管理开支。
物业管理形式方面，以准物业管理为主，近半的老旧小区由招宝物业公司管理(街道下属物业公司，享受街道财政补助)，四成左右的老小区由社会化物业公司管理。物业补贴方面，所有的老旧小区均在不同程度上享受街道物业补贴或设施养护上的补助。物业收费标准方面，处于较低水平，在0.35元/平方米.月—0.5元/平方米.月之间。物业服务质量方面，一般只负责小区治安和保洁工作，对公共部位设施设备的维修保养任务基本不涉及。
二、存在的问题
近几年来，随着新小区的不断建设，万科、绿城等一批高档规范化物业小区的出现，居民群众对物业服务的要求不断提高，老旧小区物业服务与居民需求的矛盾日益凸显。主要表现在以下几方面：
(一)老旧小区管理成本高、管理难度大
一方面，由于当时的建设和规划标准较低，老旧小区配套设施不全、设施设备破损问题严重，各类管线随意穿空架设，门岗设施多而陈旧落后;另一方面，老旧小区普遍缺乏必要的物业经营、管理用房，制约小区的正常管理和运行，导致老旧小区管理难度和成本较大。
(二)业主权利义务不清，小区自治能力不强
由于历史原因，老旧小区大多由不同产权属性的散居楼群整合而成，造成产权形式多样，有房改房、安置房、商品房等，特别是房屋在多轮交易后，导致产权关系更加界定不清。居住人员结构较历史更为复杂，在认知水平和消费观念上存在巨大差异，大多数居民对自身权益的期望值过高，而对美化公共空间和环境，优化物业长足服务机制等基础性、长远性的公共问题兴趣不大。居民“重权利轻义务”的问题较为严重，侵占公共利益的现象时有发生。业主对物业管理的诉求也呈多样化，很难达成一致意见。部分老旧小区虽然成立了业主委员会，甚至成立了业主自治组织，但由于物业矛盾涉及面广、情况复杂，自治成员存在年龄较大、专业知识缺乏等问题，业主自治组织发挥作用十分有限，尤其是在调节物业纠纷、决策小区事务、推进民主协商机制、宣传物业法律法规方面，往往力不从心。
(三)物业管理服务水平低
由于历史原因，老旧小区物业规模小、管理复杂、收费标准较低，大部分老旧小区物业服务需要政府补贴，一般以满足物业公司的基本营运作为测算依据，亏损部分则由街道财政直接补助。老旧小区的物业管理主体市场培育不够完善，市场竞争意识差，专业化规模化水平低，不能真正有效的参与市场服务毫无竞争。在物业服务内容上，由于物业服务水平低，一些本应由物业服务企业解决的，诸如环境维护、房屋日常维修、停车有序管理、公共设施日常管养、公共安全管理等日常工作，往往需通过有关管理平台推却给属地社区和街道，造成居民问题无法得到有效解决，加重了社会基层管理的成本，也加剧了基层矛盾的发展。老旧小区居民诉求多，物业服务内容少的矛盾，在一定程度上又引发了居民对物业服务不满意而不愿缴纳物业费，物业服务企业因收缴率不高而经营难的问题。
(四)主体责任难落实，政府职能难发挥
物业管理涉及政府主管部门、街道(社区)、建设单位、业主、物业服务企业、公共服务机构等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、供电、供水、供气、电梯等公共设施设备的日常维修等按理都不属于街道的管理职责，但是根据属地原则，只要该小区属地在街道，街道都得出面解决。同时街道(社区)还承担了大量居民投诉和物业调解工作，导致街道(社区)在人力上、财力上不堪重负，一定程度上造成社会矛盾加剧老旧小区管理问题面广、量大，上级有关部门和相关行业单位需主动发挥职能作用，才有可能改变老旧小区物业管理上的薄弱环节。
三、意见及建议
由政府主导的准物业管理模式已不再适应现阶段物业管理的新形势。因此，加快进一步加强老小区物业规范化管理，破解老旧小区物业管理难问题已迫在眉睫。建议如下：
(一)组团成片，探索“大社区、大物业”管理模式
建议由区物业办牵头，针对老旧小区管理成本大的问题，结合老旧小区改造计划，在充分征集社区和业主的意见上，适当调整老旧小区物业管理区域，特别是对邻近的规模小、门岗多的小区和散居楼群，可因地制宜，在条件成熟的街区或社区推行组团式集中连片管理，从而降低物业管理成本，提高物业管理水平。
(二) “党建引领”，强化业委会自治水平
按照“谁使用、谁享受、谁付费”的社会准则，老旧小区管理的主体理应是业主本身，因此应始终把提高小区自治水平、加强小区自治能力建设作为工作的落脚点，着力推进老旧小区管理由“为民作主”向“由民作主”转变。建议通过“党建引领”的方式，要求小区内的党员必须也应当参加业委会竞选，积极主动带领小区居民进行自治管理，引导业主明确自身在物业服务中的权利和义务，从而按自身承受能力选择符合实际的物业服务项目和服务档次。
(三)完善小区物业管理体系
随着城区规模的扩大，小区物业管理已经成为社会基层综合治理的重要组成部分，政府各级部门应进一步完善物业管理体系，形成政府职能部门、街道物业办、社区物业站的三级管理体系，着重于区、街道、社区对物业管理工作的管理规划、市场培育与竞争、科学考评、信息公开等建设。同时，通过建立不同层级的服务机构，帮助指导小区的物业大中修施工咨询、公共采购、资金和项目审核、项目评估等工作，形成公开透明的物业服务环境。
(四)建立老旧小区物业专项维修基金体系
由于历史原因，1999年以前的商品房基本上未建立维修资金制度，公房出售房屋和集资建房房屋虽然建立了维修资金制度，但基数较小，标准不一，部分2000年前的房屋没有列入统筹范围，导致共用部位和共用设施的`维修资金依然缺乏。建议由区建交局牵头，会同区财政等部门，建立老旧小区专项维修资金补充办法，解决现有老旧小区物业专项维修基金缺失问题。
(五)加强联合执法，形成老旧小区管理合力
建议结合目前正在积极推进的“住宅小区行政执法清单制度”，明确老旧小区物业管理中行政监管与执法部门的职责。通过公开物业管理区域各方主体服务清单、权力清单、责任清单和负面清单，联合执法勤务室例会制度等措施，确保物业管理区域各方主体权利明晰、责任落实。同时各相关部门应加强事中、事后监管，形成管理合力，同心协力提高老旧小区管理力度。
(六)加强行业监管，提高物业企业服务水平
建议区物业办牵头，制定物业企业服务考核办法，加强物业服务企业的事中事后监管，发挥市场在物业服务资源配置中的决定性作用，实行物业服务企业的优胜劣汰。特别是老旧小区，要进一步培育符合老旧小区管理实际的物业公司，培育一批老旧小区物业管理品牌企业，牢固树立品牌意识、竞争意识、开拓意识，努力使物业服务企业上规模、上档次、上水平。
为有效贯彻落实省委、省政府关于推进城镇老旧小区改造的决策部署，《关于开展城镇老旧小区改造工作“百日攻坚”专项行动的通知》精神，紧紧围绕年度工作目标任务，抓紧施工黄金期，加快推进工程项目实施，打造人民群众满意工程，结合我县实际，特制定老旧小区“百日攻坚”行动实施方案如下：
一、指导思想
树立以人民为中心的发展思想，切实解决老旧小区居民住房中的“操心事、烦心事、揪心事”。把党建引领、小区改造和依法自治结合起来，实现共谋、共建、共管、共享，把这件重大民生民心工程办实办好。
二、工作要求
（一）各单位要高度重视。老旧小区改造工作是我县的重要民生工程，已纳入省政府对我县的绩效考核，纳入民生工程管理中。各单位、科室主要负责人要提高政治站位，高度重视此项惠及民生工程，结合“不忘初心，牢记使命”主题教育精神，认真开展相关工作。
（二）落实工作责任。局旧改工作专班成员单位、科室主要负责人为第一负责人。各单位要设一名业务副职领导为专职负责人，负责协调完成专班分配的各项工作任务。
三、实施内容
老旧小区改造主要包含改善房屋功能、基础设施、公共服务、居住环境等四个方面。
（一）改善房屋功能。维修屋面防水；修复楼道灯；修缮破损的楼宇门、屋檐、台阶、楼梯扶手；维修改造房屋外墙及公共楼道墙面；具备条件的设置门禁。实施建筑节能改造，支持可再生能源应用，推广节能、节水器具。
对房屋安全检测达标、建设条件允许、居民协商同意、建设资金落实的，开展加装电梯试点工作。
（二）改造基础设施。实施小区内道路修缮，优化对外交通通道；维修改造小区内的供水、供电、供气、供暖、排水、通讯、有线电视等各种管线设施和计量设施，实施雨污分流改造，具备条件的修建综合管沟、线槽；完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施；完善无障碍设施；配置充电桩和配建化粪池；安装小区安防设施，修复小区路灯，充分考虑未来5G网络建设；设置自行车、电动车棚；划置停车泊位，具备条件的建设立体停车场（库）；合理设置居民生活垃圾投放点，推进生活垃圾分类。与居住区相关的城镇道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、供暖、有线电视、停车场（库）、污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升纳入改造范围。
（三）改进公共服务。完善社区服务中心功能，把幼儿园、托儿所、养老、助餐、文体、医疗等公共服务设施作为重要配套，纳入规划设计予以建设或改造。将老旧小区治理体系建设融入改造过程，建立老旧小区长效管理机制。
（四）改观居住环境。拆除各类违章建筑物和违章设施；清理楼道杂物及各类小广告；整治小区餐饮油烟污染；规范沿街建筑物立面；整治公共绿地，补栽花草树木；有条件的小区，建设小区游园，安装健身器材，增设休闲座椅等。
四实施方案
（一）县2019年11个老旧小区改造工程于4月17日全面开工，8月26日完成改造工作。力争9月底项目全部竣工。
（二）县2020年城镇老旧小区改造项目共计31个小区、50栋楼、2022户，总建筑面积17.88万平方米，建设单位已制定2020老旧小区项目开工实施方案：
1.由我局牵头组织召开协调会，召集电业、通信、供热、有线及相关部门，落实相关联络员，明确工作任务。
2.组织社区、物业及施工单位、工程监理对改造小区楼栋号进行核查，明确施工顺序，对小区楼栋号现状拍照留存，顶楼住户入户登记。
3.开工同时推进办理项目相关手续。
4.施工工期
预计8月底前进场施工。
9月10日-10月15日，共计36天，任务目标：楼体标段（完成屋面防水、外楼梯加固修复）。
9月10日-10月10日，共计30天，任务目标：基础设施标段（完成区域内供热管网施工）。
9月10日-10月30日，共计51天，任务目标：基础设施标段（完成小区室外地面结构层）。
5.质量安全管理
严格要求按照施工人员安全管理条例施工，加强自我安全意识，杜绝一切安全隐患；在确保施工人员及小区居民的自身安全、旧改工程保质保量的情况下，加快推进老旧小区改造工程施工进度，确保旧改工程如期竣工。
6.长效机制建设
本着共商、共建、共治、共享的原则，引导广大居民积极参与。对拟改造小区，街道党组织要动员居委会、各类群众团体和居民，组织成立居民小组推选代表全程参与改造方案评价、施工过程监管和工程验收，使旧改真正成为群众满意的民心工程。启动旧改的同时，要建立“社区党组织引领、居委会主导、业主委员会协同”的管理机制，选择专业化物业管理或组建物业管理服务机构，落实物业专项维修资金制度，建立常态化的养护管理机制。
五、组织实施
县住房和城乡建设局在关于开展城镇老旧小区改造工作“百日攻坚”专项行动的会议中对老旧小区改造工作中各单位工作职责进一步细化如下：
（一）建辉集团：建辉集团为项目主体，负责项目相关合同签订、招投标手续办理、项目实施工作；设立老旧小区改造工程资金专户；做好项目施工过程中的资金拨付；编制项目工程进度计划；定期复核项目工作进展，保证项目良好有序开展。
（二）局总工办：负责对项目提供技术支持；解决项目技术难题；统筹管理项目工作。
（三）局城乡建设科：协调发改局、财政局完成项目前期手续及项目实施工作；负责省厅旧改办布置的相关工作；统筹项目实施阶段的进度、质量、投资预算控制；协调局属各单位与其他部门协同配合工作的推进开展。
（四）物业管理中心：编制发放《征求意见表》、《改造选项表》、《管理承诺书》；对接市容局完成拆临拆违工作；对接政数局建立“互联网+共建共治”的线上线下沟通议事平台，为居民解释老旧小区改造相关政策与施工问题；协调街道、社区、各管线单位完成老旧小区走访调查工作，建立相关台账；协调街道、社区部门成立工作小组，组织社区党员、居民党员成立楼栋长制，全程参与改造工作；解决施工期间居民信访诉求，保障施工顺利进行；制定改造后长效管理方案，建立常态化养护管理机制；协调配合好财政部门资金筹措涉及物业专项维修资金的使用及补缴。
（五）局综合办公室：收发政府公函文件；传达相关会议精神；编制项目相关文件材料。
（六）市政设施管理中心：协调电力、通信、有线电视等管线单位提供拟改造小区的管线基础档案，完成各自管线维修改造工作和架空电缆的整束落地工作；为项目施工单位提供市政道路相关管线的接口位置、标高；项目竣工后，建立排水管线相关资料档案。
（七）沣泽源供水有限责任公司、燃气管理中心、集中供热管理中心：对城区内老旧小区开展实地调查，结合我县老旧小区改造方案及十四五规划，制定三年工作方案和各年工作方案，提前谋划争取上级资金；完成各自管线维修改造工作；项目竣工后，建立各自管线相关资料档案。
（八）安全鉴定中心：对县城区内老旧小区进行房屋安全排查鉴定，建立相关档案；审核老旧小区改造计划名单，不得将已鉴定为危房的住宅小区（含独栋住宅楼）纳入改造计划；协调县小区综合整治小组完成拆临拆违工作，特别对楼房主体结构乱开洞（门），的安全隐患问题进行界定。
（九）征收办公室：审核老旧小区改造计划名单，不得将拟对居民进行征收补偿安置，或者拟拆除新建方式实施改造的住宅小区（含独栋住宅楼）纳入改造计划。
（十）房屋产权管理中心：调取老旧小区房屋产权档案信息，协调自然资源局调取老旧小区土地档案，将相关档案材料复印件报送局专班。
（十一）建筑工程管理中心：配合建辉集团完成项目招投标相关工作、施工许可证的审批工作；简化项目审批流程。
（十二）建筑工程质量服务中心：项目施工过程中的质量监督及竣工验收备案工作。
（十二）局计划财务科：监督管理项目相关资金往来。
（十三）局安全科：落实项目安全管理规定；督导项目日常安全管理工作。
（十四）局信访科：协助物业管理中心解决上访居民诉求，做好信访维稳工作。
（十五）城乡建设档案馆：协助物业管理中心调取老旧小区相关档案；负责项目竣工后相关资料整理归档工作。
电力安全生产现场的管理是电力企业管理中的一项重要工作，在生产现场中既有电网新建的输变电工程，也有在电网运行中电力设备的技术改造、大修和“反错”项目；既有从事电力生产的专业职工，也有临时聘用的外来民工，其生产现场的综合性决定了它是电力企业全面提升基础管理水平不可或缺的重要载体。目前我们的生产现场管理现状与南方电网公司的要求差距很大。因此进一步强化电力生产现场管理，全面提升企业基础管理水平，保证电网安全稳定运行，是创建“和谐电力”建设社会主义和谐社会，提高企业竞争力、经济效益和社会效益的重要手段。
目前电力企业的生产现场管理主要存在以下问题；
一是生产现场有的一些“细小”的工作制定的工作标准不健全或无标准，例如生产现场进行继电保护二次回路控制电缆的拆除、端子箱防潮加热器（防潮灯泡）的安装与更换等工作标准。虽然许多电力企业在强化和优化电力生产现场管理方面做了大量工作，但是一些生产班组和人员对生产现场的管理却失之于宽，往往满足于“差不多、过得去”就行了，没有制定明确的标准和规范，有时造成一些工作的无序和混乱，难免会发生一些磕磕碰碰的“小伤”和安全事故隐患。同时，由于考核标准不明，职工的工作积极性受到了挫伤。
二是制定有现场工作的各种制度和操作规程，但是有些生产人员在执行过程中大打折扣。电力企业对现场管理工作制定了许许多多的规章制度和操作规程，但是部分工作人员的思想认识还有待提高，提高执行力的力度还有待进一步加大。不然，企业制定的各种规章制度就成了摆设或挂在墙上成了装饰。
三是某些工作有检查但整改力度不够。部分班组和个别工作人员把企业管理部门和人员的检查当作一种形式，总是强调工作紧张、人手少、任务重等客观原因，对检查中发现的问题，有的没有引起重视，没有得到完全的整改；有的整改不彻底；有的虽然问题本身得到了解决，但是没有举一反三，消除同类隐患，造成每次检查都问题不断。“低标准、老毛病、坏习惯”依然在有些生产现场没有杜绝。
四是一些工作落实到位但无长效机制。在生产现场管理中，有的基层单位对某项工作满足于“一时的”、“一事的”落实，对如何从根本上解决问题缺乏思考，管理的长效机制没有建立起来，考核也没有形成闭环。既造成了生产现场管理的人为因素大、随意性强，也使一些工作“反复抓，抓反复”，人力物力投入较多却收效甚微。
电力生产现场管理是一项复杂而又具体的系统工程，既要抓好安全管理，确保人身、电网和设备的安全，又要抓好工期、质量、进度、物资和费用，是一个“管人”与“管物”的有机结合。要从根本上提高电力企业的现场管理水平，需要从以下四个方面入手：
一、提高现场管理水平要从生产现场人员的思想认识抓起，强化对抓好生产现场管理重要性的认识。
从电力系统各个企业的工作实践来看，凡是对生产现场管理较为重视的企业，其现场管理都比较规范和先进，反之，其现场管理就徘徊不前。因此，要抓好生产现场管理，就必须从企业职工，尤其是企业领导干部的思想认识抓起。一是要正确认识生产现场管理与安全生产的关系。安全生产是企业永恒的主题，抓现场管理与抓安全生产二者之间是相互依托、相互促进的关系。在生产现场管理中，通过对人（操作者和管理者）、机（设备、工具）、料（原材料）、法（工艺、检测方法）、环（环境）等生产要素进行合理配置，通过计划、组织、控制、协调、激励等管理职能，使各生产要素达到良好的受控状态，保证现场按照预定的目标实现优质、高效、低耗、均衡、安全文明的生产。二是要正确认识生产管理与经济效益的关系。生产现场管理是企业各项管理工作的基本环节，抓好生产现场管理是提高企业经济效益的基础条件。管理出效益，通过加强生产现场管理使企业生产现场的各种生产要素有效组合，确保生产活动的正常运作，就是企业经济效益和社会效益的基本保证。三是要正确认识生产现场管理与锤炼队伍的关系。高素质的职工队伍是提高企业竞争力的根本保证，通过狠抓生产现场管理，可以提高干部职工的业务技术素质，培养“严、细、实、新”的队伍作风，锻炼出一支高素质、高水平的职工队伍。
二、提高现场管理水平要从制度建设入手，建立和完善生产现场管理的长效机制。
电力系统专业性强、技术复杂、工种多。为此，生产现场管理要以专业化、标准化、人本化和长效化为目标，使生产现场管理由无序管理向有序管理转变，由实现突击性管理向常规化管理转变、由粗放型管理向精细化管理转变。要进一步建立和完善包括安全生产“三大”规定、安装工艺规程、标准化作业指导书、设备操作规程、质量检验规程和岗位规范等规章制度；要进一步对各类规程、制度进行细化，明确生产现场管理的责任分工，把生产现场管理的各项任务、指标落实到工段、班组、岗位和个人，力求做到“事事有人管，人人有专责”；要建立健全生产现场管理考核标准、考核办法、检查记录及奖惩台账，并按要求定期检查和做好记录。要把生产现场管理中每月的专项检查、综合检查纳入到日常考核之中，作为本单位安全文明生产和班组建设检查、考核、验收的重要依据，形成对生产现场的“闭环”管理体系，用制度和机制来进行管理，切实保障生产现场管理工作扎扎实实、有条不紊地进行。
三、提高现场管理水平要以检查考核为重点，大力推进规程、制度执行力的落实。
在建立健全完善的现场管理考核体系的基础上，企业要将工作重点放在通过加强检查考核来促进生产现场管理工作制度的落实上。为保证考核不流于形式，要做到以下几点：一是生产现场工作变“事后”为“事前” 管理。要加大“事前”工作的力度，鼓励帮助基层单位查找生产现场管理中尚存在的各种问题，将各种隐患消灭在萌芽之中，形成自检自查自纠的良性循环。二是变“考核”为“帮助”。要倡导“生产现场是管理的第一现场”的观念，大力扩展管理部室的工作范围，建设“服务型”、“责任型”机关科室，主动生产现场去帮助解决生产中遇到的各种现场管理问题。管理部室可以采用与基层车间结“对子”的`方式进行指导，帮助车间完善管理机制和考核标准。基层单位生产现场管理水平要与管理部室绩效工资挂钩。三是建立检查考核的“签字”制度。即检查人和被检查单位负责人要在检查结果上签字，对检查结果负责。如果在生产现场实际工作中出现对检查出来的问题没有进行限期整改，要追究检查和被检查人的责任。另外，在生产现场管理中，还要大力推动生产车间和管理部室间的“双向检查与考核”制度，提高双方对生产现场管理工作的力度。除此之外，企业还要根据生产现场管理工作的内容选择不同的重点进行检查，对各单位进行横向比较，对生产现场管理内容做得好的单位和个人进行表彰，抓好生产现场管理的典型，积极推动经验交流，互相学习、共同进步。总之，要通过各种行之有效的检查考核管理办法，使企业生产现场管理的各项规章制度真正做到任务落实，人员落实，时间落实和责任落实。
四、提高生产现场管理水平要以提高职工的素质为根本，狠抓职工的思想、职业道德和操作技能的教育培训。
抓生产现场管理必须坚持以人为本，充分调动和发挥人的主观能动性，充分挖掘人的潜在能力和创造精神。人的素质是决定现场管理水平能够得以提高的决定性因素。要大力强化职工现场操作技能的培训，在教育培训上不能单纯地为培养骨干、尖子为目标，要突出群体性，广泛性，强化规范性和实效性。要注重细节管理，培养职工优良的工作作风和敬业爱岗精神。企业要实行自我控制、自我管理、自主管理，积极开展民主管理等活动，建设一支事业忠诚、爱岗敬业、技术过硬、能打硬仗、士气高昂的职工队伍。要在企业内部形成一种人人关心、人人参与生产现场管理的氛围，树立起一种人人以身作则，敢于管理，对于违规违纪的行为“人人喊打”、无处藏身的正气，从根本上提高生产现场管理水平。
生产现场管理是企业的一项综合性管理，其水平高低在一定程度上取决于各项专业的综合水准。要提高生产现场管理的整体水平，必须从各个部门、每一个职工的整体优化出发，实行综合治理，才能全面提升企业基础管理的水平。
房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理，一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。事业部制项目管理是企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。
房地产项目管理系统也跟ERP、CRM等其它企业管理信息系统相同，由许多功能模块组成，一般包括进度计划、资金管理、销售管理、合同管理等。对应四种不同的组织结构，房地产项目管理系统可以采取如下对应的应用模式：部门制，在公司内部应用，各个职能部门配置相关的操作权限，实现其相关的业务职能；公司制，投资商与公司联合应用，相关部门或职能岗位配制相关的操作权限；事业部制，各个事业部建立不同的数据账，从公司的角度考虑各个事业部之间资金、人力资源的平衡；专业管理公司制，以投资商为核心，建筑公司、销售公司等协助应用。
开发商实施项目管理信息化后，能够有效提升管理水平，具体表现如下：
以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理，
计划对项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项目的进度信息，将实际进度与计划进行对比，对存在的偏差及时予以纠正，切实保证项目的工期、成本和质量。
实现对房地产项目的多角度、多要素管理。房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理。项目管理信息化后，可以以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。
能有效实现项目各方的沟通与协调。房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商等。项目有关各方可以通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。
实现与企业财务系统的完美对接。在房地产项目中，随时掌握资金的需求、供应、使用和回款情况，保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、到位、支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主实现资金平衡，降低项目风险和成本；通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接，可以满足项目财务管理的需要。
有机整合销售管理功能，使销售资金纳入整个项目资金流。销售是房地产项目的重要环节，它不仅要实现对销售业务的支持，更重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关财务处理。
除此之外，项目管理软件提供了众多成熟的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等。这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有效手段。
房地产项目管理信息化是围绕项目管理工作内容展开的，由于组织结构不同，导致企业信息化的应用模式会发生一些变化。
为进一步提升中心城区散片旧楼区居住功能，改善居民居住条件和居住环境，促进新旧居住区均衡发展，按照ｘｘ市20项民心工程的部署，现制定中心城区散片旧楼区居住功能综合提升改造（以下简称散片旧楼区提升改造）实施方案。
一、指导思想
全面贯彻党的十八大精神，认真落实市委、市政府关于建设美丽ｘｘ的总部署，进一步扩大旧楼区提升改造受益面，按照以区为主、条口服务的原则，以居民受益、群众满意为目标，以综合提升居住功能、解决群众急难问题为重点，以各区政府负总责、相关部门指导推动为抓手，全力开展散片旧楼区提升改造，让群众住得更加舒适，生活更加幸福。
二、主要任务
（一）改造范围。本市外环线以内，3幢楼以下（含3幢楼）、建成年代较早、房屋及配套设施设备老化、影响居民正常居住使用的散片旧楼区，包括公产房（单位产、直管公产）、私产（房改购房、合作建房、危改还迁房等）、宗教产和军产以及早期建成且无人管理的商品房。不包括历史风貌建筑、新建商品房、超出设计使用年限未经加固处理的住宅楼房和已列入近拆迁计划的旧楼房。
因拆迁计划调整等原因，遗留的中心城区成片旧楼区一并纳入散片旧楼区提升改造计划。
（二）工作目标。9月底前完成852个小区、806.21万平方米旧楼区改造任务，约12.2万户、30万群众直接受益。其中，散片旧楼区819个、666.85万平方米；成片旧楼区33个、139.36万平方米。
散片旧楼区提升改造工作纳入对各区人民政府绩效考核目标。
（三）整修内容。散片旧楼区参照三年成片旧楼区规定整修项目，按照实事求是、因地制宜的原则确定整修内容；遗留的成片旧楼区仍按照中心城区旧楼区综合提升改造规定整修项目实施。
相关区人民政府可结合小区实际和群众要求，安排增加非规定整修项目。
三、工作步骤
（一）准备工作阶段（2月底前）。市中心城区旧楼区居住功能综合提升改造指挥部（以下简称市旧楼区指挥部）下达投资计划，组织工程招标。相关区人民政府制定本辖区散片旧楼区提升改造工作方案；落实工程招标等政府采购工作，并签订施工合同；开展群众宣传动员工作；确定散片旧楼区提升改造的整修项目和施工组织方案。
（二）全面开展阶段（3月至8月底）。按照3月份启动、5月底前全部小区开工、8月底前竣工的目标，相关区政府具体组织实施散片旧楼区提升改造工程。
治理私搭乱建、清理燃气和消防等设施占压、清理绿地和楼间杂物等工作，要在工程正式开工前先行启动。对屋面防水、外檐整修等受雨季影响较大的项目，早安排、早施工，确保6月底前基本完工。
（三）竣工验收阶段（5月至9月底）。相关区政府组织本区旧楼区分指挥部、总承包单位、监理公司、街道办事处和居委会及区民政等部门和单位联合进行验收。对验收合格的小区，同步移交属地街道，纳入社区管理。市旧楼区指挥部对各区上报验收合格并已移交的小区，按照不低于30%的比例，进行整修质量和移交接管等情况的抽检。
四、资金安排
散片（含遗留的成片）旧楼区提升改造总投资计划约为5.59亿元（不含节能改造、自来水管和燃气管改造等项目的专项资金），按照市、区两级财政各50%比例承担。在具备围合条件小区安装视频监控系统的，所需经费以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。对住宅电梯、高层住宅消防系统维修改造的，所需费用由电梯所有权人、房屋所有权人承担，无所有权人的以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。节能改造、市容环境综合整治等与散片旧楼区提升改造结合的项目，应安排专项资金，按照相应资金渠道解决。各区增加的非规定整修项目所需费用，由区财政承担。
五、职责分工
（一）相关区人民政府。根据本方案确定的散片旧楼区提升改造范围，研究制定本辖区工作方案和施工组织方案；落实区级财政专项资金并按时到位；加强对区旧楼区分指挥部的领导，组织协调辖区有关部门和单位实施提升改造工作，并对竣工小区进行验收；研究制定散片旧楼区长效管理措施，并组织实施管理。
（二）市旧楼区指挥部。指导推动各区人民政府有序实施散片旧楼区提升改造工作；组织各成员单位做好检查、监督、指导、推动、服务和验收抽检工作。
（三）相关部门和单位
1．业和信息化委负责散片旧楼区提升改造中综合配套相关工作的牵头工作，会同相关单位做好强弱电管线整理、电梯维修改造、信报箱更新补建、视频监控系统安装、消防系统维修改造、楼道公用表计安装等综合配套相关工作的指导、协调、推动、检查工作。
2．安局负责对消防设施使用状况进行综合判定，指导推动消防设施维修更新和验收工作；负责视频监控系统建设的规划设计、组织推动、指导和管理等工作。
3．政局负责指导各区民政部门协调有关街道办事处、居委会做好群众宣传教育、施工对接等工作；负责指导各区民政部门做好竣工小区验收工作；负责散片旧楼区的长效管理工作，建立健全长效管理机制，推动各区确定管理模式，指导相关街道落实管理服务单位，对验收合格小区做好接收工作和日常管理服务的监督管理、评议考核工作。
4．政局负责对市财政资金筹集、拨付和使用情况的监督管理。
5．划局负责对涉及私搭乱建行为的确定，指导协调缺失单元门栋地名牌、楼体地名牌补建等工作。
6．土房管局负责散片旧楼区提升改造的牵头工作；会同市旧楼区指挥部相关成员单位做好散片旧楼区提升改造的指导、协调、推动、检查工作；指导推动各区房管部门实施房屋综合修缮、物业用房配建等工作。
7．委负责推动散片旧楼区既有建筑节能改造工程安全质量监督和管理；推动散片旧楼区提升改造中居住建筑供热计量及节能改造、户外供热设施整理、自来水户管改造、燃气户管改造、燃气灶具连接管改造、二次供水设施改造的实施和验收工作。
8．容园林委负责指导推动各区开展治理私搭乱建、侵占绿地、乱堆乱放等工作，以及绿荫停车泊位和社区绿化提升工作；牵头相关单位做好小区甬路维修、排水管网疏通更换、路灯安装维修、楼门地名牌补建等外部环境相关工作的指导、协调、推动、检查工作。
9．计局负责专项资金的审计监督工作。
10．场监管委负责对电梯使用状况进行鉴定，指导推动各区做好电梯的维修、改造，并按照标准组织验收。
11．通运输委负责按标准对养管范围内的楼间甬路进行养护维修，指导推动各区做好排水管网疏通更换和养管范围外的楼间甬路维修工作。
12．育局负责体育锻炼器械的配置、验收等工作。
13．信管理局负责指导协调楼道内通信、网络等相关管线的整理规范工作。
14．政管理局负责信报箱更新补建的指导、推动、检查和验收等工作。
15．力公司负责楼道公用照明设施的表计安装以及供电线路的整理规范；负责对管辖范围内的小区路灯按原标准进行维修、养护，对不属于管辖范围内的小区路灯做好协调移交，对没有安装小区路灯的组织补建等工作。
16．ｘｘ广播电视台负责楼道内有线电视线路等相关管线的整理规范工作。
17．宣传部指导新闻单位做好舆论宣传引导等工作。
18．有关单位按照各自职责做好散片旧楼区提升改造协助配合工作。
六、工作要求
（一）加强领导，落实责任。相关区人民政府要认真履行第一责任人责任，严格落实与市人民政府签订的目标责任书，逐级分解目标，落实责任，按时间节点盯进度，按标准抓质量，确保按期圆满完成全年工作。市旧楼区指挥部及各成员单位要充分发挥自身职能作用，进一步加强指导服务，推动工程有序实施。
（二）强化管理，严格考核。各区旧楼区分指挥部要强化组织协调，深化成员单位联动机制，齐抓共管，齐心协力，形成工作合力；要落实现场管理责任制和工程质量责任追究制，加强现场检查和施工考核，确保各项目应修尽修、整修到位、质量合格。
市旧楼区指挥部要坚持考核通报、专项督办等工作机制，对问题突出的区，要采取通报、责令限期整改等措施，确保工程按时间节点推进。
（三）依靠群众，服务群众。坚持敞开大门，请群众参与，让群众监督。小区改什么、怎么改、改得怎么样，要多种渠道听取群众意见，确保改造效果让群众满意。民政部门要主动协调有关街道办事处、居委会做好群众工作，争取群众的参与、支持和配合。
（四）落实接管，严格验收。按照谁接管、谁验收的原则，属地街道要提前参与改造工程，为后期接管移交创造条件；要根据散片小区实际，采取多种形式提前落实后期管理，确保修管紧密衔接。各验收单位要共同把好验收关，不让一个不合格项目过关。市旧楼区指挥部要落实好合格小区抽检制度，对抽检不合格的，暂停下拨市级资金，督促区旧楼区分指挥部全面整改。
（五）精打细算，用好资金。坚持采取公开招标方式，优中选优，确定施工单位、监理公司等参建企业，用最合理的投入建设最优质的工程。市、区财政资金要按时、足额到位，并建立专门账户，实行专款专用。审计部门要加强对专项资金的审计监督。
（六）广泛宣传，营造氛围。充分发挥媒体宣传引导作用，积极宣传散片旧楼区提升改造的重要意义、主要内容、主要成效，切实增强旧楼区群众参与支持改造工程的积极性、主动性。及时总结工程实施中的好经验、好做法，加大宣传力度，为散片旧楼区提升改造顺利实施营造良好的氛围。
我常常会听到担任班主任时间长的老师感叹--很多常规教育学生不感兴趣，苦口婆心讲半天，教育效果就是不佳！我想原因恐怕是缺少鲜活、有效的教育素材，而我近两年尝试用网络资源教育学生，教育效果良好。做法如下：
传统的班会课，学生只是聆听老师的训导，枯燥无味。在将网络信息技术作为班级管理重要手段后，班会课新颖多样的形式使学生参与班会课的主动性大大提高了，也增强了自主意识，使班会课成为教育学生的重要平台。利用网络资源可以避免思想工作空洞重复、苍白无力、无效说教，使得思想政治工作具体可感，更有广度和深度，容易触发学生深思。比如，很多青少年迷恋网络游戏而不能自拔，早恋而严重影响学习……班主任苦口婆心跟他们讲半天收效甚微，我利用中央电视台的视频资源教育学生，让他们聆听名教授、名主持的讲座，既权威又精彩，学生很受启发。为了把社会主义荣辱观教育有机引入到班会中，下载弘扬中华美德的系列小故事，用生动的故事诠释“八荣八耻”博大内涵，学生感兴趣，教育效果好。为了教育学生珍惜读高中的机会，下载楚雄州教育局协拍的《民族教育》系列篇，用身边民族地区的孩子能读书不易的例子教育学生发奋上进，考上理想大学回报父母、社会。为激发学生学习英语的极大热情，下载观看《李阳疯狂英语》，增强了学生学习英语的浓厚兴趣。
其实，开班会不单单是班主任的“专利”，学生也不是听众。既然学生是班级的主体，那么班主任就要充分调动他们参与开班会的积极性。将学生按座位分为固定人员的几个小组，每次班会课前一周，确定几个主题，由下周负责开班会小组选定一个，并在一周内认真准备。这样，此小组的同学可以在一周的时间内各司其职，有的负责从网上搜索相关资料，有的负责将资料分类整理，还有的同学负责将所需要的资料进行多媒体制作。到班会时间，这一组同学就会按照自己的思路将班会课内容用幻灯片的形式一步步呈现在同学们面前，并配有讲解，最后由其它组学生进行评比，班主任点评。
有时候，有些突发事件，由于没有时间让小组准备，或者有些主题特别需要大家集体讨论时，就可以采取师生共同在网络教室里进行。开班会时，班主任自己用一台可以控制学生操作的.计算机，学生则人手一台。这种操作方法效果极好，很多问题就是通过班级论坛来统一思想、达成共识、解决问题。这样方式开班会，学生参与积极，互动性强，针对主题，学生能发出一些有高明见解的帖子，班主任要及时表扬，并让学生把有价值帖子保存在自己的磁盘上，时时启迪自己，朝着理想目标奋进。
现在不少学校已经开设信息技术课，很多学生有一定的网络技术，比如注册一个邮箱，发个帖子，以最快的速度让班主任获取最新的班级动态和学生思想波动……班委会成员可以将他们对班级建设的新建议、意见或他们值周当天碰到的难题通过电子邮件传到班主任这儿；学生个人也可以将自己对班级管理或授课教师的意见和建议发过来。总之，一些不好当面讲的话语，可以通过邮件的方式传递。这样，通过及时的沟通，问题会在最快的时间内解决，并且达到不是大张旗鼓，而是“润物细无声”的效果。比如，某个学生取得了小小的进步后，我立即发封邮件祝贺并鼓励他再接再厉；针对班上一部分补习生情绪低落，我发给他们一首流行歌曲《我的未来不是梦》，还发了一首激昂士气现代诗；某个学生过生日，发一张电子贺卡送去老师的衷心祝福。轻轻几句问候，加深了师生的情感沟通，增进师生情谊。
发挥网络信息发布的强大优势，利用班级主页、网上BBS等方式，让全班同学广泛讨论学校、班级的焦点问题，并在网上论坛中争相发表见解。例如，针对我校大门口的两间水洗衣店，专为我校学生洗衣服，经营了五年多，生意不错，让学生展开一段时间的讨论，很激烈。我关注学生的帖子，并认真思考写成一篇教育随笔《从出钱请人代洗衣服想到的》发表在《楚雄日报》周末漫谈上，再把这篇文章拿给学生读，让他们真正明白“以辛勤劳动为荣，以好逸恶劳为耻”应该从小事做起，把自己的事情做好。结合班级实际，确立主题，可让学生在一段时间内展开激励论辩，在讨论中提高思想认识，端正思想，敦促进步。也可转载一些教育性强的好文章，让学生学习、讨论。的确，充分利用网络资源，极大丰富了班级管理的内涵。
教育学生的网络资源取之不竭、用之不尽，只要班主任确立好主题后，师生相互配合，群策群力，共同搜集网络资源，开出高效率的班会课，对提高班级管理水平和培养高素质人才都是大有裨益的。
